股价暴涨48%：但这家“中国内衣第一股”，其实在靠卖房子续命

派息仅0.016港元的“抠门”公司，股价却暴涨48%！创始人砸数百万港元密集增持，资本市场到底在赌什么？

6月第一个交易日，都市丽人（02298.HK）完成每股0.016港元的除权除息，股息率刚过3%，和银行定存相差无几。

可就是这家市值长期徘徊在10亿港元附近的企业，年内股价创下三年新高，连创始人郑耀南和执行董事吴小丽都在四五月疯狂加仓，合计砸进数百万港元。

到底是老牌内衣企业浴火重生，还是市场在赌“困境反转”的便宜标的？答案得从10年前说起。

2012年，林志玲代言都市丽人，“让你爱上自己”的广告语火遍全国。

那时候内衣市场还没有Ubras、蕉内等新锐品牌，都市丽人靠着“快时尚内衣”定位和加盟模式疯狂扩张：2014年登陆港交所，成功拿下“内衣第一股”头衔，2015年门店突破8000家，净利润高达5.4亿元。

那是它最风光的时刻，彼时的都市丽人，几乎掌控着大众内衣市场的话语权。

谁能想到，巅峰过后便是断崖式下跌。加盟模式在扩张期是快速起量的杠杆利器，到了行业调整期，却彻底沦为库存积压的导火索。

2016年开始，都市丽人营收、净利双双下滑，全国大范围关店。更致命的是，行业消费风向彻底转变——年轻消费者不再迷恋传统钢圈、聚拢型内衣，“无尺码”“舒适主义”成为全新消费潮流。

但都市丽人依旧固守老旧的SKU管理模式和滞后的供应链体系，无法适配市场变化，最终在2019至2021年连续三年亏损，累计亏损近20亿元，仅2019年一次性资产减值计提就接近10亿，彻底耗损了企业积累的家底。

2021年底，郑耀南不得不重回台前、亲自出任CEO，开启二次创业自救。但极具讽刺的是，真正让公司扭亏喘息的，并非内衣主业回暖，而是十年前布局的地产资产。

2024年，都市丽人出售东莞凤岗镇玉泉项目等产业园资产，确认收入3.23亿元，扣税后贡献利润约6000万至7000万元。要知道，公司全年净利润仅1.26亿元，卖房收益直接撑起半壁利润！

与之形成反差的是，公司核心的贴身衣物主业持续走弱，收入从上年的26.43亿元降至25.55亿元，同比下滑3.33%。

一家老牌内衣企业，核心利润竟不靠产品、不靠零售，而是靠地产变现续命。可土地资产终有卖完的一天，地产红利耗尽之后，企业又该靠什么支撑业绩？

如果说地产变现是都市丽人的短期“止疼药”，那Ubras、蕉内、内外等新锐品牌，就是深深扎进企业命脉的利刃。

国内女性内衣行业CR5长期不足10%，市场格局极度分散，但新锐品牌摒弃低价内卷，主打用户认知竞争：Ubras以“无尺码内衣”重新定义大众内衣品类，蕉内以“体感科技”打造潮流穿搭单品，内外则塑造独特的生活方式品牌调性。

2024年，Ubras电商GMV突破15亿元，同比增速达100%；蕉内抖音店播稳定维持日销百万的高热度。

反观都市丽人，2024年电商GMV虽同样达到15亿元，但线上自营业务同比下滑9.2%，线上业绩的回暖直到2025年依靠联营模式才得以实现，主业竞争力早已落后行业新锐。

都市丽人并非没有尝试自救反击：2025年电商GMV暴涨175%，达到43.1亿元，其中直播GMV突破11亿元；旗下子品牌“纯棉居物”年收入1.5亿元，同比增长50%，148家门店全部实现盈利；同时接入美团闪购、京东到家等即时零售渠道，2500家线下门店实现“30分钟送达”服务。

但亮眼数据背后藏着巨大水分：公司主推的联营模式中，都市丽人仅抽取4%-6%的GMV服务费，所有备货、销售、库存压力全部转移给合作方。

这种增长无需承担经营风险，但也并非主业实力的真实复苏，只是表面数据光鲜的假性增长。

本轮股价暴涨48%的核心原因，并非企业基本面实现质变，而是股价长期超跌后的估值修复。

此前都市丽人股价长期徘徊在0.3港元低位，总市值不足10亿港元，基数极低。哪怕只是依靠地产变现撬动千万级利润，也能大幅美化财报、拉动估值修复。

与此同时，管理层密集增持进一步烘托市场信心：2026年4月13日至15日，吴小丽增持307.8万股，耗资约112.65万港元；4月9日，张盛锋增持303万股，耗资约106万港元；5月期间，郑耀南、吴小丽持续加仓，增持价格区间在0.442-0.450港元。

但企业核心隐患依旧突出：超4000家线下门店单店收入持续下滑，加盟商经营压力居高不下；线上联营GMV数据亮眼，但自营核心收入占比极低，2025年线上自营收入仅1亿多元；最关键的是，不可持续的地产变现红利终将耗尽，届时企业的利润缺口将无处填补。

6月2日的除权除息，成了这家老牌企业最真实的缩影。曾经风光无限的“内衣第一股”，如今派息仅有0.016港元，微薄的分红，仅仅能证明企业尚且存活。

郑耀南的二次创业，本质是一场和时间的赛跑：要在地产红利彻底耗尽前，把都市丽人从“靠地产续命的内衣公司”，重新拉回“靠产品盈利的零售品牌”。

但这场赛跑，胜算渺茫。一边是Ubras、蕉内等新锐品牌持续迭代、双线高速增长，一边是都市丽人门店依赖9.9元特价促销引流、品牌调性持续走低。

2026年，都市丽人计划新开200-300家门店，发力提升单店效益，纯棉居物目标门店规模200家左右，全年电商GMV目标70亿元，但自营核心收入能否同步增长、摆脱联营依赖，依旧是未知数。

说到底，资本市场给出的48%涨幅，只是对“超跌低价标的”的短期炒作奖励，并非对企业未来价值的长期定价。内衣品牌的终极竞争力，永远回归产品、体验与品牌力。当下的年轻消费者，早已不再为老旧的品牌认知买单。

你觉得都市丽人能靠二次创业彻底翻身吗？还是会持续依赖地产变现续命、最终逐步掉队？评论区说说你的看法！觉得这篇内容有启发，别忘了点赞收藏转发~