德国住房政策和需求的迷思

德国的社会分化在房地产市场体现得尤为明显。大都市、经济发达地区和大学城的房价和租金都在上涨，但农村地区的房价不仅没有上涨，反而下跌。萨克森州的商业协会呼吁政府不要补贴新建房屋，而应补贴改建和拆建。专家警告说，人口结构的变化可能会加剧这一趋势。

在线门户网站ImmoScout24在2025年8月至10月期间对德国各城市和地区每套出租房源收到的电子邮件咨询数量的中位数统计分析。结果显示，在德国超过一半的城市和地区，出租公寓供应充足甚至过剩，其中包括马格德堡、哈勒（萨勒河畔）、沃尔夫斯堡和耶拿等主要城市。在30%的城市和地区，存在住房供应过剩。也就是说，可供出租的公寓数量超过了需求量。

除了德国东部各州外，巴伐利亚州的帕绍、霍夫、科堡和施韦因富特周边地区也存在这种情况。

而慕尼黑、柏林、汉堡等大多数主要城市以及弗莱堡、海德堡等大学城的租赁市场非常紧张。ImmoScout24的总经理Gesa Crockford介绍，“这些地方一套公寓就能收到超过100份咨询。”因此，她将德国各地的租赁市场状况描述为“差异很大”。

住房需求可能误判

ImmoScout24的分析仅代表德国住房市场现状的一个快照。该在线门户网站在接受媒体采访时强调，城乡之间的差异可能被夸大了。例如，由于房价较低，农村地区更多的人希望拥有自己的住房而不是租房。此外，虽然城市里可能有很多一居室公寓，但人们可能更倾向于选择面积更大的房子。这样一来，即使住房需求实际存在，一居室公寓的房源信息也可能鲜有人问津。需要指出的是，全国的空置率仅为2.5%。

与此同时，其他专家也观察到，未来房地产市场的供需差距可能会进一步扩大。经济繁荣的地区需求将持续增长，而越来越多的人将离开经济落后、贫困的地区。

德国政府认为德国的住房供应将持续短缺，主要是因为近年来新建住房数量大幅下降。为了让建筑施工更加便捷高效，政府出台了诸如“建筑加速计划”之类的补贴和立法举措。

市场分析公司Empirica的负责人Reiner Braun在最近的一份市场评论中写道，“目前的趋势反映了人们对住房短缺的预期。” 而这种短缺状况是否会长期持续尚不确定。倒是人口结构的变化至关重要。“如果没有新的移民潮涌入，住房的需求增长可能在几年内就会明显放缓。”

住房建设优先事项

即使在德国的一些主要城市，也有迹象表明对新公寓的需求可能即将结束。根据ImmoScout24的数据，法兰克福的供需比“紧张”，而斯图加特和莱比锡的需求则被归类为“略微过剩”。 ImmoScout24 的住房晴雨表也证实了这一点：第三季度，德国八大都市区（德国最大的两个都市区）的租房需求下降了 1%；斯图加特的租房需求甚至下降了 4%。

ImmoScout24 的一位发言人表示，在罗斯托克和海德堡，租房需求正在稳步增长。而在慕尼黑、柏林或汉堡，任何能找到价格合适的公寓的人都算是幸运的。可以肯定：德国人越来越倾向于选择城市、周边郊区或经济发达的地区。

Reiner Braun尖锐地指出：联邦政府在“建筑加速”计划中允许各城市和市镇未来放弃分区规划，很可能导致农村地区绿地上的新建项目增多。而这些地区对经济适用房的需求往往较低，未来几年还可能进一步下降。

德国城市协会和“未来建筑师”组织等机构也呼吁，与其仅仅关注新建项目，不如加大对现有建筑改造的支持力度。这意味着可以更便捷、更快速地对现有建筑进行密度提升和扩建，以及将办公空间改造成住宅单元。这样一来，尤其是在大城市，就能新增数万套公寓。

有意投资房地产的人都应该关注这些发展趋势。投资的新房可能会因为选址不当而在未来几年大幅贬值。